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在强制执行房产的过程中，被执行人、案外人、利害关系人往往以法院侵害了自己合法权益为由，向法院申请执行异议，要求法院中止对房产的执行。4月11日，北京房山法院召开“涉房产类执行异议工作典型案例”新闻通报会，结合此类案件的审理情况、案件特点进行介绍，发布三起典型案例并提出建议。

“强制执行房产过程中存在涉房产执行程序节点多、处置周期较长；涉房产执行关系多方利益主体，提出执行异议概率大；涉房产执行异议中易出现恶意串通逃避执行、虚假诉讼，甄别难度较大等特点。”房山法院党组成员、政治部主任、新闻发言人肖婧介绍，审判实践中发现，部分当事人通过倒签租赁合同的方式来逃避、拖延法院的执行；部分被执行人认为唯一住房可豁免执行而提出执行异议；还有部分案外人为被执行人担保，导致案外人唯一住房被执行从而提出申请预留租金异议等典型情况。

房山法院综合审判庭庭长赵洪波围绕“不履行法定义务，被执行人唯一住房被拍卖”“担保人之担保财产，不适用唯一住房预留租金规定”“房产查封后被出租，承租人提出案外人异议被驳回”三起案例以案释法。

赵洪波提示，唯一住房不是豁免执行的理由，只要符合法律规定，如在拍卖款中给被执行人预留一定的住房租金，或申请执行人同意为被执行人及其扶养家属提供居住用房等，被执行人名下的唯一住房可被法院强制执行。

赵洪波还提示，为他人提供担保要小心谨慎，否则需要在担保范围内承担相应的担保责任，此时担保人的唯一住房不可被豁免执行。

关于承租人提出的执行异议，赵洪波分三种进行了介绍，对于查封在前、租赁在后的案件，承租人无法排除法院的强制执行；对于租赁在前、查封在后的案件，执行法官会在发布拍卖公告时对房产的租赁情况及时、准确披露；在腾退阶段，法院会遵守“买卖不破租赁原则”，保障承租人的合法权益。因此，承租人在租赁房屋时应尽审慎义务，查询房产是否有法院查封等情况，以免后续无法排除法院执行，从而无法实现租赁目的。

赵洪波认为，涉房产类执行异议往往涉及案外人、利害关系人、执行双方当事人等多方主体，既涉及对执行行为的审查，又涉及对所有权、租赁权、生存权等实体权益的审查，法院审查此类案件过程中需要协调各方冲突因素，使相关主体的利益在执行程序中达到合理的优化状态，在切实保护相关人员合法权益的同时助力提高执行质效。

房山法院提示，被执行人应当主动履行生效法律文书确定的义务，切勿与案外人通过倒签租赁合同、滥用诉讼权利来阻碍执行，否则需要承担相应的法律责任。担保人提供担保时要小心谨慎，切勿随意为他人担保。对于具有合法权益的相关当事人应积极、正确地行使自己的权益。